주택임대차 3법 : 계약갱신청구권, 전월세 상한제, 전월세 신고제

주택임대차 3법 개정

안녕하세요.

2020.7.30.국회를 통과한 주택임대차 3법에 대하여 알아보는 시간을 가지도록 하겠습니다.

 

주요내용은 계약갱신청구권은 임차인이 희망하는 경우 1회 계약갱신을 청구할 수 있는 권리로 임차인의 거주기간이 2년 더 늘어납니다.

전월세상한제는 계약 갱신시 임대료와 보증금 상한도 5% 범위내로 제한되고 임차인이 희망하면 임차 거주기간을 2년 더 연장할 수 있는 것입니다. 그러나 집주인이 임대차 계약 갱신시점에 해당 주택에서 직접 거주하기를 원하는 경우 아무런 제약없이 거주할 수 있습니다.

 

그러 전월세 신고제는 아직 전산상의 미비로 인하여 바로 시행되지 않고 2021.6월부터 시행한다고 합니다.

 

계약갱신 청구권(임차인)

[계약갱신청구권]

 

임차인이 계약갱신청구권을 행사할 수 있는 시기는 임대차기간 종료일 전 6월부터 2월 전에 계약갱신권을 행사할 수 있습니다. 이 경우 임대인은 거절사유가 없는 경우 거절하지 못합니다.

그러나 임대인의 거절사유를 보시면 상당히 많이 있는 것을 알 수 있습니다.

계약갱신 거절사유(임대인)

 

<임대인의 계약갱신 거절사유>

 

- 2기 이상 차임을 연체한 경우

- 임차인의 거짓, 부정한 방법으로 임차한 경우

- 서로 합의를 하여 임차인에게 상당한 보상을 한 경우

- 임차인이 임대인의 동의없이 주택의 전부 또는 일부를 전대한 경우

- 임차인이 주택의 전부 또는 일부를 고의 또는 중과실로 주택을 파손한 경우

- 임차주택의 전부 또는 일부를 멸실한 경우

- 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나, 재건축한 경우

- 임대인(직계존비속 포함)이 실거주 하는 경우

- 임차인의 현저한 의무위반 또는 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

위와 같은 사유가 있는 경우에도 임대차계약의 갱신을 거절할 수 있습니다.

 

전월세 상한제 5%이내 증액

 

[전월세 상한제]

 

전월세 상한제란 주택의 소유자가 차임이나 보증금에 대한 증액 청구시 기존 차임이나 보증금의 5%이내로 제한 하는 규정입니다. 그리고 지방자치단체별로 조례에서 5%이내에서 별도로 정할 수 있습니다. 이 경우 지자체의 의회를 통과해야 하겠지요. 이 경우 전월세를 인상하는 경우에도 신규는 적용되지 않고 기존계약을 갱신하는 경우에만 적용합니다.

 

전월세 신고제 2021.6월 시행

 

[전월세 신고제]

 

전월세 신고제는 2021년 6월부터 시행합니다.

이는 전산작업이 완료되지 않아 준비미흡으로 판단됩니다.

전월세 신고제는 전월세 계약시 30일 이내에 지방자치단체에 의무적으로 임대차계약내용을 신고하는 제도입니다. 위와 같이 전월세 신고를 하면 자동적으로 확정일자를 받은 것으로 되어 임차인의 보증금에 대한 순위를 확보할 수 있도록 하는 것으로 임차인의 재산에 관한 권리를 확보하는 수단이 될 수 있습니다.

감사합니다.