투기지역, 투기과열지구 3억초과 아파트 신규매입시 전세대출 제한

안녕하세요.

617대책으로 투기지역 및 투기과열지구내의 주택취득이 어렵게 되었습니다. 특히 갭투자를 제한하고 대출에 대한 규제가 강화되었습니다.

오늘은 투기지역 및 투기과열지구내에서 신규주택매입시 전세대출을 제한하는 내용을 Q&A형식으로 설명드리고자 합니다.

이 내용은 617대책으로 나온 질의응답자료를 그대로 옮겨놓은 것이니 참고하시기 바랍니다.

투기지역, 투기과열지구내 3억원 이상 주택취득시 주택담보대출 강화

 

1. 투기, 투기과열지구내 3억원 초과 아파트 신규매입시 전세대출 보증이용 제한 대상은?

(답) 규제 시행일 이후 매입한 아파트가 주택가격이 KB시세 등을 기준으로 " 시세 3억원을 초과" 하고 투기지역 및 투기과역지구에 속해있는 경우라면 전세대출 보증이용 제한 대상에 포함된다고 합니다. 3억원 이하인 경우에는 적용되지 않으니 매입아파트의 시세가 3억원 이하인 경우에는 그나마 안심이 됩니다.

 

 

2. 투기지역, 투기과열지구 내 3억원 초과 아파트 신규매입시 전세대출 보증이용 제한 강화 시행일은?

 

(답) 보증기관의 내규개정 및 은행 전산개발 등을 거쳐 조속한 시일 내에 시행할 예정이며 시행일 이후 전세대출 신청분부터 적용하며 시행일 전 전세계약을 이미 체결한 경우에는 종전규정을 적용한다고 합니다.

참고로 종전에 전세규제시에는 발표일로부터 시행까지 1개월 정도 시간이 걸렸으며 시행일 전에 전세계약이 있었는지, 계약금을 납입한 사실이 있는 지 등은 차입자가 입증을 해야 한다고 합니다.

 

 

3. 전세대출 제한 규제 적용의 예외조치는 없는지?

 

(답) 12.16대책시 인정된 불가피한 실수요 등에 대해서는 동일한 범위내에서 인정될 계획이라고 합니다.

참고로 12.16. 등 실수요 예외조건을 살펴보면

- 직장이동, 자녀교육, 부모봉양 등 실수요로

- 시, 군간 이동할 경우(서울시, 광역시 내 이동은 불인정)

- 전세집과 구입주택 모두에서 전세 실거주시 대출보증 허용

 

또한 회수규제의 경우에는 투기지역, 투기과열지역의 대부분의 아파트가 3억원 이상인 점을 감안하여 정상적인 주거사다리 이용(전세에서 자가로)을 저해하지 않도록 일부 추가적인 예외도 인정할 계획이라고 하는데

예를들어, 매입한 아파트에 기존 세입자의 임대차 기간이 남아있는 경우 해당 기간까지만 회수규제를 인정한다고 합니다.

 

4. 규제 위반으로 대출회수 조치가 이뤄진 차주에 대한 불이익 조치는?

 

(답)이번에 규제 위반으로 대출금 회수조치가 이루어진 차입자에 대해서는 전세대출 원리금 상환의무가 발생하고 연체정보 등록, 연체이자 등 불이익을 부과한다고 합니다.

이 경우 신용등급이 하락하고 대출한도도 감소하게 되며 연체 3개월 등 경과시 채무불이행자 등록으로 금융권에서 대출이용을 받을 수 없는 경우도 발생합니다. 더불어 향후 3년간 주택관련 대출을 받기 힘든 상황이 생긴다고 하니 주의 하셔야 하겠습니다.

 

 

5. 금번에 규제지역으로 신규 지정되는 지역의 경우 언제부터 해당 규제지역의 대출규제가 적용되는지?

 

(답)대출규제의 효력은 6.19일부터 바로 적용된다고 합니다. 다만, 6.18일까지 금융회사에 대출 신청을 완료한 차주 등의 경우 규제지역 신규 지정 이전의 규제가 적용됩니다.

 

효력발생일 : 2020. 6.19일부터

 

6. 금번의 새로 투기과열지구로 지정된 지역의 15억 초과 아파트 담보대출은 언제부터 금지되는 것인지?

 

(답) 6.19일부터 효력이 발생된다고 합니다. 주택구입목적 주택담보대출과 임차보증금 반환목적 주택담보대출이 6.19일부터 금지된다고 하는 것입니다. 그러나 임차인 보호를 위해서 6.18일까지 취득(매매계약 체결분 포함)한 주택을 담보로 하는 임차보증금 반환목적의 주택담보대출을 허용한다고 합니다.

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