전세대출규제 7.10.부터 시행-주택시장안정화 방안에 대한 조치내용

안녕하세요~

2020.6.17대책 중 전세대출 관련 조치내요이 2020.7.10일부터 시행됩니다.

 

이번에 발표된 내용은 크게 3가지로 볼 수 있는데 제일 중요한 것이 투기지역과 투기과열지구내에서 3억원을 초과하는 아파트를 구입한 경우 전세대출을 제한한다고 하는 내용입니다.

구체적으로 살펴보도록 하겠습니다.

 

전세대출 이용제한 617주택시장안정화대책

1. 전세대출 이용제한

 

2020.7.10.일 이후부터 투기지역과 투기과열지구 내에서 3억원을 초과하는 아파트를 구입한 경우 전세대출보증을 제한한다고 하는 규정입니다. 

그러나 2020.7.10.일 전에 구입한 분양권, 입주권, 아파트의 구입계약을 체결한 경우에는 제외된다고 합니다. 또한 실수요목적의 전세대출은 종전과 같이 적용한다고 하는데 실수요목적 대출에 대하여 살펴보겠습니다.

 

1) 직장이동, 자녀교육, 부모봉양, 요양, 치료, 학교폭력 피해 등 실수요 목적으로

2) 구입한 아파트 또는 특별시, 광역시를벗어나 전세주택을 얻는 경우로서

3) 구입한 아파트, 전세주택 모두에서 세대원 실거주시 전세대출을 허용하는 내용입니다.

다시말씀드리면 위에서 언급한 3가지 요건을 모두 충족한 경우에 해당하니 세가지 요건을 꼼꼼히 따져보아야 하겠습니다.

 

전세대출 회수조치 617주택시장 안정화대책

2. 전세대출 회수조치

 

2020.7.10.일 이후 전세대출보증을 신청하여 받은 후 차입자가 규제대상 아파트를 구입한 경우 전세대출을 회수하는 규정입니다.

이 내용을 구체적으로 표현하면 2020.7.10.일 이후 대출계약 시점에 "규제대상 아파트 구입시 전세대출이 회수될 수 있다"라는 내용의 추가약정을 체결한 분부터 적용한다고 합니다.

좀더 구체적으로 살펴보면  만일, 구입한 아파트에 기존 임대차계약의 잔여기간이 남아 있는 경우에는 그 잔여기간까지는 대출금의 회수를 유예한다고 하니 기존 임차인이 있는 경우 도움이 되겠습니다. 그러나 이용중인 전세대출의 만기가 먼저 도래하는 경우에는 당해 기간까지만 이용이 가능하고 전세대출의 만기 연장은 불가능하다고 합니다.

그렇군요. 만기도래시와 임차인의 임대기간 중 빠른 시점까지만 유예가 가능하군요.

 

전세대출 보증한도 축소 617주택시장안정화조치

3. 보증한도 축소

 

2020.7.10.일 이후 유주택자에 대한 HUG(주택도시보증공사)의 전세대출 보증한도가 최대 4억원에서 2억원으로 축소됩니다.

그러나 2020.7.10.일 전에 전세계약을 체결한 경우 차입자의 증빙하에 종전규정을 적용하고 2020.7.10.일 전에 전세대출보증을 이용중인 1주택 보유 차입자가 대출을 연장하는 경우 종전규정을 적용한다고 합니다.

조심하셔야 할 것은 이사 등으로 신규로 대출을 받는 경우 축소된 한도로 적용받는다고 합니다.

 

전세대출 규제 617대책 후속조치

4.  전세대출 규제 사례로 알아보기

 

617대책의 전세대출 규제는 규제대상 아파트를 구매하면서 전세대출을 신청하는 경우 즉, 두가지의 행위가 모두 규제 시행일인 2020.7.10.일 이후에 일어나는 경우가 대상이 됩니다.

 

1) 주택을 취득할 때 3억원 이하이었으나 향후 주택가격 상승으로 3억원이 초과된 경우에는 3억원을 초과하는 아파트를 구입한 경우에 해당하지 않으므로 규제대상이 아닙니다.

2) 규제대상 아파트를 상속받은 경우는 규제대상 아파트를 구입한 것이 아니기 때문에 규제대상이 아닙니다.

3) 규제 시행일 전에 이미 규제대상 아파트를 구입한 경우 및 규제 시행일 전에 분양권, 임주권, 아파트구매계약체결(가계약 제외)한 경우는 제한 대상이 아닙니다. 규제 시행일 이후 구입행위부터 제한하므로 규제대상이 아닙니다.

4) 규제 시행일 전에 이미 전세대출을 이용중인 자가 규제 시행일 이후 규제대상 아파트를 구입한 경우 전세대출을 회수하지는 않으나 현재 전세대출의 만기연장은 제한됩니다. 다시말하면 만기 후에는 구매한 아파트에서 실거주하라고 하는 의미로 해석하면 좋을 것 같습니다.

5) 규제 시행일 이후 전세대출을 신청하여 이용중에 규제대상 아파트 분양권, 입주권 구입시 전세대출을 회수하는가 하는 부분에 대하여 걱정하시는 분이 많습니다.

이 경우 이번 회수조치 적용시점은 아파트의 소유권 취득시점(등기이전 완료일)을 의미하므로 대출이 즉시 회수되지는 않습니다.

또한 당해 전세대출 만기까지도 등기 등 소유권 취득이 일어나지 않는 경우에는 만기연장도 가능하다고 합니다. 그러나 등기 등 소유권 취득시점에는 전세대출이 회수되므로 전세대출 상환 후 구입한 아파트에 실지로 입주하여야 합니다.

6) 빌라, 다세대주택 등 아파트 외 주택 구입시 규제적용은 하지 않습니다. 갭투자 우려가 높은 아파트를 대상으로 하므로 빌라, 다세대주택 등은 규제대상이 아닙니다.