등록임대주택사업자의 거주주택 비과세 평생 1회로 제한

 

안녕하세요. 절세남입니다.

2019년 2월12일부터 주택임대사업자에 비상이 걸렸습니다. 문의가 너무 많아서 글을 올려봅니다.

요건을 갖춘 등록주택임대사업자가 거주주택을 양도할 때 1채의 거주주택에 대하여 2년 거주요건만 충족시키면 당해 거주주택에 대하여 계속하여 1세대 1주택으로 비과세를 하여 왔던 규정을 개정하였습니다.

2019년 2월 12일 이전 취득분에 대해서는 종전 규정을 적용시키나 2019년 2월 12일 이후부터는 1회 비과세를 받은 주택임대사업자의 거주주택에 대해서는 비과세를 평생 1회만 적용하겠다고 하는 규정입니다.

세법에 그렇게 적혀 있습니다. 한번 확인해 보실래요?

소득세법 시행령 규정

종전규정과 개정규정 비교

 

임대주택의 요건

장기 임대주택은 다음과 같은 요건을 충족한 경우를 말합니다.

1) 임대 개시일 당시 기준시가 6억원(수도권 밖은 3억원)이하일 것

2) 5년 이상 임대할 것

3) 임대료(임대보증금 포함) 5% 증액제한 요건을 준수할 것

4) 지방자치단체 및 세무서에 주택임대사업자 등록을 할 것

 

임대주택요건 거주주택 요건

 

거주주택의 요건

 

1) 거주주택은 1채만 가지고 있을 것

2) 거주주택에 2년 이상 거주할 것

  (해당 주택을 보유하지 않고 임차해서 거주한 기간은 거주기간에서 제외)

 

결국 종전에는 장기임대주택과 가정어린이집을 보유한 상태에서 본인이 거주하던 주택을 양도할 때 2년 이상 거주요건을 충족한 경우에는 횟수에 제한이 없이 1세대 1주택 비과세를 적용하였으나

개정내용은 장기 임대주택을 보유한 경우에는 최초의 거주주택에 대해서만 비과세(평생 1회로 제한)하도록 규정하고 있습니다.

거주주택 비과세 평생1회만 적용

 

그러나 가정어린이집을 보유한 경우에는 종전과 같이 횟수에 제한없이 비과세하도록 한 규정은 변동이 없습니다.

 

이것은 임대사업자의 최초 거주주택만 비과세하도록 하여 임대사업자에 대하여는 거주기간 요건을 갖추지 않으면 불이익을 주고 장기임대주택에 대하여 과세를 강화한다는 내용이라고 할 수 있습니다.

 

장기임대주택 비과세 횟수 제한

 

장기 임대주택을 거주주택으로 전환한 경우에도 불이익이 있습니다.

종전 규정은 장기임대주택을 거주주택으로 전환하여 1세대 1주택이 된 경우 2년 이상 거주시에는 직전 거주주택 양도 이후의 양도차익에 대하여 비과세를 적용하였습니다.

 

그러나 개정세법은 장기임대주택에 거주하여 1세대 1주택의 요건인 2년 이상 거주요건을 갖추고 있다 하더라도 최후에 남은 1주택을 제외한 장기임대주택에 대하여는 장기임대주택을 거주목적으로 전환하였다고 하더라도 과세를 하겠다고 하는 규정입니다.

다만, 최후에 남은 임대주택에 대하여 거주목적으로 전환하여 1세대 1주택이 된 경우에는 직전 거주주택의 양도일 이후에 대한 양도차익분만 비과세를 하는 규정으로 바뀌게 된 것입니다.

 

다주택자 거주주택 장기임대사업자 거주주택

 

결국 임대주택 이외의 거주주택에 대하여만 1세대 1주택 요건을 갖춘 경우에 비과세를 해 주고 나머지 임대주택을 모두 매각하고 최후에 남은 1주택에 대해서 직전 거주주택 양도일 이후의 양도차익에 대해서만 비과세 한다고 하는 규정입니다. 

 

이 마지막 남은 주택에 대해서도 보유기간 계산도 취득일 이후의 전체의 보유기간에 대해서 양도차익을 계산하지 아니하고 직전에 양도한 임대주택의 양도일 이후의 기간에 대해서만 보유기간을 계산하여 비과세를 적용하겠다고 하는 것입니다.

주택임대사업자 거주주택 비과세

 

여기서 매우 중요한 것은 장기임대주택의 취득일이 2019년 2월 12일 이전에 취득한 주택에 대해서는 종전의 규정을 적용한다고 하는 것입니다.

즉, 소급해서 과세하지 아니하고 2019년 2월 12일 이전에 취득한 주택에 대해서는 직전 거주주택비과세를 적용하여 거주기간 분에 상당하는 양도차익은 비과세를 적용합니다.

 

 

등록임대사업자 거주주택비과세

 

그러나 임대주택이 아닌 거주주택에 대해서는 신중하셔야 합니다. 만일 2019년 2월 12일 이전에 취득한 거주주택이 2이상이 있다고 하더라도 1주택에 대해서만 비과세를 적용받을 수 있습니다.

2019년 2월 12일 이전에 비과세를 적용받은 거주주택이 있는 경우에는 2019년 2월 12일 이후에 양도하는 거주주택은 비과세를 적용받을 수 없다는 것이 더 중요하지 않을까 생각이 듭니다.