조합원입주권 양도소득세 비과세 받을 수 있나?

조합원입주권 양도

안녕하세요. 절세남입니다. 오늘은 조합원 입주권 양도소득세 비과세 규정을 중심으로 설명드리도록 하겠습니다.

 

분양권이란 무엇인가요?

 

신규 아파트를 분양을 받기 위해서 청약을 많이 하시지요.

내가 원하는 지역의 신규 분양아파트를 취득하기 위해서 힘들더라도 청약저축을 꾸준히 불입하여 청약에 당첨되면 정말이지 한 집안의 가장으로서 "내 집이 생겼구나" 하는 기쁨에 많이 즐거우실 것입니다. 

이렇게 아파트를 분양 받아 당첨되는 것이 일반적으로 분양받을 수 있는 권리를 취득할 수 있는 것입니다. 추후에 아파트가 신축되고 입주해서 살기 전까지는 아파트가 아닌 "분양권"인 것이지요. 

 

조합원입주권과 분양권의 차이점

 

그러면 조합원 입주권은 무엇일까요?

 

아파트에 오래 살면 낡고 노후된 건물이 정말 보기 흉하다고 할 수 있습니다. 이렇게 노후화된 집에서 살면 집값은 떨어지고 쾌적하지 못해 재개발이나 재건축을 하게 됩니다.

내 집이 재개발이 되면 기존 소유자들이 조합원이 되어 기존 소유하던 주택에 대한 권리를 기반으로 새로운 주택을 취득할 수 있는 권리를 확정하여 관리처분인가를 받고 이제 집을 헐고 새로 지은 집을 조합원 자격으로 내가 선택한 새집에서 살 수 있습니다.

관리처분 인가를 받은 시점부터는 주택이라고 하지 않습니다. 이 시점부터 조합원이 새로운 주택을 취득할 수 있는 권리를 가지게 되는 샘이고 재개발이나 재건축이 완료되어 새로운 주택을 취득하는 시점 이전까지는 조합원입주권이라는 권리를 보유하게 되는 것이지요.

 

조합원입주권 양도차익은 어떻게 계산하는가?

 

이제 얼추 분양권과 조합원입주권의 의미를 아시겠지요?

그러니까 조합원입주권은 기존주택에 대한 권리를 가지고 있는 것이고 분양권은 기존주택과 무관한 신축주택에 대한 권리라고 하실 수 있겠지요.

결국 기존주택에 대한 권리는 기존주택을 취득할 때의 취득가액이나 기존주택의 보유기간도 양도차익을 계산 할 때 영향을 미치는 것은 당연한 것입니다.

결국 무주택자가 보유하고 있는 조합원 입주권을 양도하더라도 종전에 1세대 1주택자가 가지고 있던 주택으로 보고 양도차익을 계산해야 맞겠지요.

만일 조합원 입주권 양도가 9억원을 넘는 다면 1세대 1주택처럼 9억원이 넘는 부분에 대한 양도차익만 과세를 해야 기존 주택으로 과세하는 것과 조합원 입주권으로 과세하는 것과 동일한 효과가 발생되는 것이지요.

조합원 입주권도 주택과 같이 보게되는 것입니다. 주택을 취득할 수 있는 권리이지만 그 권리속에 잠자고 있는 성격이 바로 종전주택이라는 것이지요. 

 

조합원 입주권 일시적 2주택 비과세

 

조합원 입주권도 일시적 2주택 비과세특례 규정을 적용받을 수 있는가?

 

조합원 입주권에 대한 일시적 2주택에 대한 비과세특례를 적용하는 기준도 주택처럼 보고 판단합니다. 

다시 말하면 조합원입주권을 소유한 1세대가 새로운 1주택을 취득한 후 3년 이내에 조합원입주권을 양도하는 경우에 양도소득세를 비과세하는 규정이 그런 이치입니다.

조합원입주권은 주택은 아니지만 주택으로 보고 대체주택을 취득한 것과 같이 판단하여 새로운 주택을 취득한 날로부터 3년 이내에 조합원입주권을 양도하면 일시적 2주택 특례규정을 적용한다고 하는 것입니다.

 

3년 이내에 조합원입주권을 양도하지 못하면 어떻게 되나요?

 

추가적으로 3년 적용의 예외규정에 대하여 살펴보겠습니다.

새로운 주택을 취득한 날로부터 3년 이내에 팔면 아무런 문제가 없지만 3년 이내에 팔리지 않으면 양도소득세를 내야 하는 경우가 생깁니다.

 

3년 내에 팔지지 않더라도 비과세 받을 수 있는 방법이 있나요?

 

3년 이내에 조합원입주권이 팔리지 않는 경우 대체주택으로 비과세 받을 수 있는 방법을 알아 보겠습니다. 그러나 만만치 않습니다. 손해를 보는 경우도 있고 원하지 않는 방법이 될 수도 있습니다. 하지만 선택의 여지가 없다면 고려해야 하지 않을까요?

다음의 방법 중에서 선택하실 수 있는 방법이나 매각하고 싶어도 할 수없는 경우인가요?

1) 자산관리공사에 매각을 의뢰한다.

2) 법원에 경매를 신청한다.

3) 공매가 진행중인 경우라면 매각할 수 없는 경우인가요.

4) 재개발 재건축사업 등의 시행으로 토지 등 소유자가 사업시행자를 상대로 청산금 지급 소송이 진행중인 경우인가요, 이 경우에도 현실적으로 소송이 완료되어야 매각이 가능하겠지요

 

세법개정으로 추가된 사업시행자의 매도청구 소송이 제기된 경우

 

5) 재개발 재건축 사업 등의 시행으로 사업시행자의 매도청구 소송제기에 따라 소송이 진행중인 경우, 이 경우에도 소송이 완료되어야만 매각이 가능하겠지요.

매도청구 소송을 당한 경우에도 일시적 2주택 특례규정을 적용을 받을 수 있도록 2020년 세법개정에 추가되었습니다.

이번 개정된 양도소득세로 사업시행자로부터 매도청구 소송이 제기되어 비과세 특례를 받고자 하는 경우에는 매도청구 소송 제기일을 확인할 수 있는 소장 관련 서류를 제출한 경우에는 매각하고 싶어도 매각하지 못하는 사유에 해당되어 비과세를 받을 수 있으니 참고하시기 바랍니다.

 

참 비과세 받기 힘듭니다. 그러나 매각하고 싶어도 매각하지 못하는 부득이한 사유에는 일시적 2주택자라 하더라도 비과세 혜택을 받을 수 있으니 양도를 고려하고 계시는 분 중에 고충을 조금이라도 덜어 주었으면 하는 마음으로 이 내용을 올려봅니다.

감사합니다.

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