취득가액 및 취득가액에 가산하는 취득부대비용

취득세 과세표준

취득세는 취득세과세표준에 세율을 곱하여 산출합니다. 취득세과세표준은 사실상 취득가액에 취득부대비용을 가산하여 계산하게 되는데 이 취득부대비용이라고 하면 취득시까지 발생한 간접비용을 말합니다.

이들 간접비용의 예를 들어보면

1) 건설자금에 충당한 차입금의 이자 등의 금융비용

2) 할부 또는 연부조건에 따르는 할부이자 및 연체료

3) 농지법에 따른 농지 보전부담금 등 관계법령에 따라 의무적으로 부담하는 비용

4) 취득에 필요한 용역을 받는 대가로 지급하는 용역비, 수수료

5) 취득대금 외에 당사자 약정에 의한 취득자 조건 부담액과 채무 인수액

6) 이에 준하는 비용에 해당하는 간접비용의 합계액으로 한다고 규정하고 있습니다.

 

따라서 일반적으로 해당 물건 자체의 가격과 취득세 과세표준은 일치하나 간접비용 등이 발생하는 경우 반드시 일치하는 것은 아닙니다.

즉, 취득세 과세표준이 되는 취득가격에는 과세대상 물건의 취득시기 이전에 거래상대방 또는 제3자에게 지급 원인이 발생 또는 확정된 것으로 직접비용인 해당 물건 자체의 가격은 물론 그 외에 설계비, 취득자금이자 등 실제로 해당 물건 자체의 가격으로 지급되었다고 볼 수 있거나 소개 수수료 등 그에 준하는 취득절차 비용도 간접비용으로서 이에 포함한다고 할 수 있습니다.

 

 

** 지방세법 시행령 제18조[취득가격의 범위]

① 법 제10조 제5항 각 호에 따른 취득가격 또는 연부금액은 취득시기를 기준으로 그 이전에 해당 물건을 취득하기 위하여 거래 상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 직접비용과 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 간접비용의 합계액으로 한다. 다만, 취득대금을 일시급 등으로 지급하여 일정액을 할인받은 경우에는 그 할인된 금액으로 한다.

1. 건설자금에 충당한 차입금의 이자 또는 이와 유사한 금융비용

2. 할부 또는 연부(年賦) 계약에 따른 이자 상당액 및 연체료. 다만, 법인이 아닌 자가 취득하는 경우는 취득가격 또는 연부금액에서 제외한다.

3. 「농지법」에 따른 농지보전부담금, 「산지관리법」에 따른 대체산림자원조성비 등 관계 법령에 따라 의무적으로 부담하는 비용

4. 취득에 필요한 용역을 제공받은 대가로 지급하는 용역비·수수료

5. 취득대금 외에 당사자의 약정에 따른 취득자 조건 부담액과 채무인수액

6. 부동산을 취득하는 경우 「주택도시기금법」 제8조에 따라 매입한 국민주택채권을 해당 부동산의 취득 이전에 양도함으로써 발생하는 매각차손. 이 경우 행정안전부령으로 정하는 금융회사 등(이하 이 조에서 “금융회사등”이라 한다) 외의 자에게 양도한 경우에는 동일한 날에 금융회사등에 양도하였을 경우 발생하는 매각차손을 한도로 한다.

7. 「공인중개사법」에 따른 공인중개사에게 지급한 중개보수. 다만, 법인이 아닌 자가 취득하는 경우는 취득가격 또는 연부금액에서 제외한다.

8. 제1호부터 제7호까지의 비용에 준하는 비용

 

② 제1항에도 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 비용은 취득가격에 포함하지 아니한다.

1. 취득하는 물건의 판매를 위한 광고선전비 등의 판매비용과 그와 관련한 부대비용

2. 「전기사업법」, 「도시가스사업법」, 「집단에너지사업법」, 그 밖의 법률에 따라 전기·가스·열 등을 이용하는 자가 분담하는 비용

3. 이주비, 지장물 보상금 등 취득물건과는 별개의 권리에 관한 보상 성격으로 지급되는 비용

4. 부가가치세

5. 제1호부터 제4호까지의 비용에 준하는 비용

 

취득세 과세표준인 간접비용 관련 사례

(1) 사업자가 수용에 따라 토지소유자에게 지급하는 지장물보상금 및 이주비 등 보상금(대법원 1996. 1. 26. 선고 95누4155 판결)

이 사건에 있어서 원고 법인이 공공용지의 취득 및 손실보상에 관한 특례법 내지 토지수용법에 의하여 하동화력발전소 부지인 이 사건 토지를 협의 또는 수용에 의하여 취득함에 있어서 토지소유자 등에게 지급하였거나 지급하기로 한 비용 중 토지보상금은 직접비용으로서 이 사건 토지의 취득가격에 포함될 것이나, 위 지장물보상금 및 이주비 등 보상금은 설혹 원고 법인이 이 사건 토지의 취득을 위하여 거래상대방인 주민 등에게 이 사건 토지의 취득시기 이전에 지급하였거나 지급하기로 한 것이라 할지라도 과세대상물건인 이 사건 토지를 취득함에 있어서 토지 자체의 가격으로 지급되는 것이 아니라 취득의 대상이 아닌 물건이나 권리에 관하여 그 지급원인이 발생 또는 확정된 것이므로 이 사건 토지에 대한 취득세의 과세표준인 취득가격에 포함되지 아니한다 할 것이다.

(2) 주택분양보증수수료(대법원 2010. 12. 23. 선고 2009두12150 판결)

아파트 건설회사가 공동주택(아파트) 및 단지 내 상가를 신축하기로 하고 대한주택보증 주식회사와 주택분양보증계약을 체결한 후 주택분양보증수수료를 지급하는 경우 그 주택분양보증수수료는 건축물 자체의 가격은 물론 그 이외에 실제로 건축물 자체의 가격으로 지급되었다고 볼 수 있거나 그에 준하는 취득절차비용 등 간접비용에도 포함된다고 할 수 없다.

(3) 사업성 검토 컨설팅 용역비(대법원 2011. 1. 13 선고 2009두22034 판결)

소외 회사가 원고에게 제공한 용역이 이 사건 건축물의 신축에 필요한 인ㆍ허가나 이 사건 건축물의 신축을 위한 자금의 대출에 관한 자문이거나, 또는 단순히 분양과 관련된 것이 아니라 이 사건 건축물의 신축 여부를 결정하기 위한 전제로서의 사업성 검토 등을 포함하고 있다면, 이러한 컨설팅 용역비는 이 사건 건축물의 신축에 필요불가결한 준비행위로서 건축물의 취득 전에 이루어진 직ㆍ간접적인 부대비용에 해당한다고 볼 여지가 있다고 할 것이다.

(4) 신탁수수료(대법원 2011. 1. 13. 선고 2009두23075 판결)

건설회사가 아파트 신축사업을 위하여 금융기관으로부터 건축자금을 대출받고 대출금 이자와 대출취급수수료를 지급하고, 부동산신탁회사와 미분양 아파트의 신탁계약을 체결하면서 신탁수수료를 지급한 사안에서, 대출금이자는 건설자금에 충당한 금액이고, 대출취급수수료는 토지의 취득을 위하여 그 매입비용을 대출받으면서 대출에 관한 수수료로 지급된 것으로서, 토지의 취득가격에 포함시킨 것은 적법하고, 신탁수수료는 아파트의 신축․분양사업과 관련된 차입금 및 분양대금 등의 자금을 투명하게 관리하기 위하여 자금관리를 신탁하고 이에 대한 대가로 지급한 수수료로서 아파트 신축․분양사업 전체에 관한 자금관리비용일 뿐 위 아파트의 취득과는 무관한 비용이라 할 것이므로, 아파트의 취득가격에 포함시킨 것은 위법하다.

(5) 취득일 이후 공사비(대법원 2013. 9. 12. 선고 2013두7681 판결)

위 ‘취득가격’에는 과세대상물건의 취득시기 이전에 지급원인이 발생 또는 확정된 비용만 포함되고, 이 비용은 건축공사 도급계약의 체결이나 공사대금 지급의 약정 이행기가 도래하였다는 것 또는 그때까지 이미 지급한 공사대금 금액을 의미하는 것이 아니라, 취득시기까지 실제 공사가 완료된 부분의 기성고 금액을 뜻한다. 취득일 이후의 공사로 인한 부분은 독립적으로 취득세의 과세대상이 되는 경우에 한하여 주체구조부 소유자 또는 수분양자 등에게 별도로 취득세를 부과할 수 있을 뿐이다.

(6) 간접비용인 ‘건설자금에 충당한 차입금의 이자 또는 이와 유사한 금융비용’의 판단기준 및 입증책임(대법원 2018. 3. 29. 선고 2014두46935 판결)

구 지방세법(2010. 3. 31. 법률 제10221호로 전부 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제111조 제5항 및 제8항의 위임에 의한 구 지방세법 시행령(2010. 9. 20. 대통령령 제22395호로 전부 개정되기 전의 것) 제82조의2 제1항 본문은 “법 제111조 제5항 제1호부터 제4호까지의 규정에 따른 취득가격은 취득의 시기를 기준으로 그 이전에 해당 물건을 취득하기 위하여 거래 상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 직접비용과 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 간접비용의 합계액으로 한다.”고 규정하면서, 제1호에서 간접비용 중 하나로 ‘건설자금에 충당한 차입금의 이자 또는 이와 유사한 금융비용’을 들고 있습니다.

이처럼 구 지방세법이 건설자금에 충당한 차입금의 이자를 취득세의 과세표준에 포함하도록 규정하는 것은 그것이 취득을 위하여 간접적으로 소요된 금액임을 근거로 한다(대법원 2010. 4. 29. 선고 2009두17179 판결 등 참조). 그렇다면, 어떠한 자산을 건설 등에 의하여 취득하는 데에 사용할 목적으로 직접 차입한 자금의 경우 그 지급이자는 취득에 소요되는 비용으로서 취득세의 과세표준에 포함되지만, 그 밖의 목적으로 차입한 자금의 지급이자는 납세의무자가 자본화하여 취득가격에 적정하게 반영하는 등의 특별한 사정이 없는 한 그 차입한 자금이 과세물건의 취득을 위하여 간접적으로 소요되어 실질적으로 투자된 것으로 볼 수 있어야 취득세의 과세표준에 합산할 수 있다고 할 것이다. 또한 과세요건사실의 존재 및 과세표준에 대한 증명책임은 과세관청에게 있으므로, 그 밖의 목적으로 차입한 자금의 지급이자가 과세물건의 취득을 위하여 소요되었다는 점에 관하여도 원칙적으로 과세관청이 그 증명책임을 부담한다고 보아야 한다.

 

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