주택임대사업자 종합소득세 세액계산방법 및 내 세금 알아보기

2020년부터 주택임대사업자에게는 또 다른 의무가 하나 더 생겼습니다. 그 것은 세무서에 사업자등록을 하는 것입니다.

사업자등록을 하지 않으면 가산세를 임대수입금액에 0.2%를 부과하게 됩니다. 2019년 이전부터 임대를 하고 있는 경우에는 2020년 1월 1일에 임대를 개시한 것으로 보고 1월 21일까지 사업자등록을 한 경우 가산세가 없습니다.

지금은 2019년 귀속분에 대하여 2020년 5월까지 종합소득세 신고를 하여야 하기 때문에 소득세 신고를 하기 위한 방법과 절차 그리고 내가 얼마를 소득세로 내야 하는 가에 대하여 자세히 알아보도록 하겠습니다.

2019년도분 부터 주택임대소득에 대하여 전면적으로 과세하는 것은 알고 계시죠!

2018년도 까지는 2천만원 이하 임대소득에 대하여는 과세를 하지 않았으나 2019년도부터는 모두 과세를 합니다. 그러나 소액의 임대소득이 있는 경우 굳이 사업자등록을 해야 하는가 하는 의문이 드는 분이 계실 겁니다. 

오늘 잘 오셨습니다.

제가 주택임대소득으로 세금이 얼마가 나오는가에 대한 여러분의 궁금증을 모두 해결해 드리겠습니다.

 

주택임대소득의 과세기준은 1주택자의 경우 고가주택을 임대하거나 국외소재주택을 임대한 경우에 임대소득에 대해서 과세합니다.

2주택자의 경우에는 월세만 과세하고 보증금에 대해서는 과세하지 않습니다. 주택수의 계산은 부부의 주택수를 모두 더하여 주택수를 계산합니다. 그러나 세금신고는 각각 하여야 합니다.

3주택자는 월세뿐만아니라 보증금에 대하여도 간주임대료를 계산하여 임대소득을 과세합니다. 

그러나 소형주택의 역우 2021년 12월 31일까지는 과세하지 않겠다고 합니다. 시간을 좀 벌었네요~ㅎ

그런데 다들 아시겠지만 연간 2천만원도 안되는 월세소득에 대하여 과세한다고 해서 걱정하실 필요는 없습니다.

연간 주택임대수입이 2천만원이 되지 않는 경우 분리과세를 선택적으로 적용할 수 있다고 하니 꼭~ 적용해서 혜택을 보시기 바랍니다. 

그런데 종합과세되는 소득이 없거나 더 낮은 세율이 적용된는 경우 종합과세를 해도 오히려 세금이 적게 나오는 경우가 있으니 겁먹을 것은 없습니다. 임대소득이 많다면 이야기는 달라지지만 말이죠~

종합과세되는 경우 소득이 많다면 겁도 안나는 세금이 나온다는 것쯤은 바로 아시겠지요!

분리과세하셔서 유리한 경우에는 분리과세 세율 14%를 적용시키면 간단하게 해결할 수 있습니다. 이 소득세에 따라다니는 지방소득세도 꼭 잊지마셔야 합니다.

 

 

3주택자는 간주임대료를 과세한다고 하였습니다. 간주임대료라고 하는 것은 보증금에 대하여 은행에 예치를 하였다면 얻을 수 있는 수익으로 세법상 간주해서 수익으로 보는 규정입니다. 실지로 은행에 예치하지 않아도 그렇게 하겠다는 것이지요. 그런데 다행히 3억원은 빼주겠다고 하네요.

2020년부터는 간주임대료에 대한 정기예금이자율이 1.8%로 떨어져 쬐끔은 세금부담이 줄어들게 되었습니다. 2019년 귀속분에 대하여 신고할 때는 2.1%의 간주임대료를 적용하셔야 합니다.

왜냐구요? 2.1%에 대한 간주임대료는 2019년까지 적용되기 때문입니다.

 

다음은 지방자치단체에 주택임대사업자로 등록을 하신 분에 대한 내용을 설명드리겠습니다. 주택임대사업자에 대하여 많은 혜택이 있는데 양도소득세 감면과 장기보유특별공제 그리고 지방세 감면이 있는데요.

그렇지만 의무도 상당히 많습니다. 권리에는 의무가 따른다나 어쩐다나~

임대사업자를 세무서에서 관리하기 위해서 다양한 방법으로 부담을 주고 있는데요. 제 개인적인 생각으로는 월세와 간주임대료에 대한 연 증가율 5%에 대한 제한이 아닌가 생각합니다.

월세을 보증금으로 환산하거나 보증금을 월세로 환산하여 계산한 금액의 총합계액이 연증가율 5%이내이여야 합니다. 이를 어길 경우 과태료 등 여러가지 제약조건이 있는 데요. 그 내용은 렌트홈이라고 하는 사이트에 가시면 많은 정보를 얻을 수 있습니다.

렌트홈(임대등록시스템)

한번 들어가 보세요. 정말 많은 내용이 있는데요. 과태료에 대한 내용이 많이 바뀌었습니다. 꼭 확인해 보시기 바랍니다.

아~ 표준계약서 안쓰신 분 있으시죠. 표준계약서와 임대차갱신시 신고하는 내용 꼭 확인해 보세요~

 

임대사업자가 아니라도 소득금액 계산방법은 비슷합니다. 총수입금액에서 필요경비를 차감하고 거기에서 소득공제를 차감하는 방법이 일반적이죠.

그러나 임대사업자 중에서 분리과세를 적용하는 경우에는 좀 다르게 규정하고 있습니다. 뭐~ 혜택이라고 해야 하나 뭐~ 신고를 잘하도록 하기 위한 것이라고 해야 하나 뭐 등등 있겠지요.

 

분리과세 적용시 필요경비율을 60%(50%)를 적용하도록 하였는데 일반적으로 종합소득세 신고할 때보다 더 유리하게 적용되었습니다. 이것도 일반적인 사업자에 비하면 혜택입니다.

등록임대사업자에게는 더 많은 혜택을 주고 있습니다.  그러나 조건이 까다롭다는거 아시죠! 모르시면 렌트홈에 가보세요.

 

 

지자체에 임대등록하면 기본공제도 혜택을 자동으로 부여합니다. 그런데 주택임대소득이외에 다른 종합소득금액이 2천만원 이하일 때 적용합니다. 다른 종합소득금액이라고 하면 제일 먼저 떠오르는 것이 바로 근로소득과 사업소득이죠. 물론 다른 것도 많이 있습니다만 제일 많은 소득이 사업소득과 근로소득이라고 생각합니다.

 

등록임대사업자에 대한 혜택입니다. 세금도 감면해 줍니다. 그러나 무조건 등록하시는 것은 삼가하시는게 좋습니다.

감면요건을 잘 지키셔야 하기 때문입니다.

다음은 세액계산에 관한 내용입니다. 위의 내용을 잘 숙지하였다면 다 아실 수 있는 내용입니다.

등록임대사업자나 등록하지 않은 주택임대사업자나 세금을 안내는 기준이 얼마인지 알고 싶으시죠!

등록임대사업자는 연간 월세수입이 1천만원 이하 세금이 없군요. 등록하지 않는 경우에는 4백만원입니다. 참고하시기 바랍니다.

 

마지막으로 과세되는 경우 세액계산 해 보겠습니다. 간주임대료까지 계산하려면 3주택 이상자로 가정을 하고 계산해봐야 하겠군요.

 

많은 도움이 되시길 바랍니다.

참고로 내용이 어려우시다면 한번 더 보심이 어떨까 합니다. 감사합니다.

 

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