안녕하십니까? 세무법인 길벗의 절세남입니다.
2019년 귀속분부터 수입금액 2천만원 이하의 주택임대소득에 대하여 과세를 합니다. 2020년 5월에 종합소득세 신고시 주택임대 수입금액 2천만원 이하인경우에도 임대소득을 신고하셔야 합니다. 다른 소득이 있으면 종합합산하여야 하나 주택임대 수입금액이 2천만원이하인 경우에는 분리과세를 선택적으로 적용하여 신고할 수 있습니다.
그래도 아직까지는 분리과세를 할 수 있다고 하니 2천만원 이하인 분은 종합과세에 비하여 또다른 하나의 혜택이 될 수 도 있으니 부정적으로만 생각할 것은 아닌가 합니다.
또하나 더 강조하고 싶은 것은 2020년부터는 주택임대사업자가 세무서에 사업자등록을 하지 않으신 경우 가산세를 부과하겠다고 합니다. 지금은 가산세율이 0.2%로 적게 물리지만 앞으로는 강화할 것으로 판단되니 별거 아니라는 생각보다는 의무를 잘 이행하시는 것이 절세가 아닌가 생각합니다.
그럼 주택임대사업자의 과세기준에 대하여 한번 살펴보겠습니다.
주택임대소득 과세기준
먼저 표를 한번 보시겠습니다.
| 주택 수 | 과세요건(주택 수 기준) | |
| 1주택 | 비과세 * | 비과세 |
| 2주택 | 과세 | |
| 3주택 | 간주임대료 과세 | |
* 먼저 주택수는 부부합산하여 계산합니다. 부부가 각각 1채씩 소유하고 있다면 신고는 각자 하셔야 합니다.
** 1주택이라 하더라도 기준시가 9억원 이상의 고가주택을 임대하거나 국외소재 주택의 임대소득은 1주택자라 하더라고 주택임대소득에 대하여 과세합니다.
*** 소형주택(주거 전용면적 40㎥ 이하이면서 기준시가 2억원 이하)은 간주임대료 과세대상 주택에서 제외합니다. 그러나 2022년분터는 소형주택의 임대소득도 과세를 하니 참고하시기 바랍니다.
국내에 고가주택을 임대하고 본인은 다른 주택을 임차하여 거주하고 있다면 임차한 고가주택에 대해서도 월세부분에 대하여는 주택임대소득에 대하여 과세를 하니 1주택자로서 고가주택의 임대를 하고 월세를 받는 다면 주택임대소득이 과세되니 참고를 하시면 좋겠습니다.
팁으로 비과세하는 방법으로는 요즈음 반전세를 없애고 전세로 돌리는 경우가 있는 데 1주택자로 고가주택을 월세로 임대하고 계신다면 월세를 전세로 돌려서 비과세를 받으실 수도 있으니 참고만 하셨으면 좋겠습니다.
보증금에 대한 과세방법입니다. 1주택과 2주택자의 보증금에 대하여는 간주임대료를 과세하지 않습니다. 월세수입만 과세한다고 하니 보증금에 대한 간주임대료는 계산하지 않아도 됩니다.
3주택 이상자에 대해서는 보증금에 대해서도 간주임대료를 과세합니다. 그러나 보증금 합계에서 3억원을 차감한 금액을 간주임대료를 계산하니 세액계산시 참고하시면 좋겠습니다.
주택임대소득 과세방법
표를 먼저 참고하시지요.
| 수입금액기준 | 과세방법 |
| 2천만원 초과 | 종합과세 |
| 2천만원 이하 | 종합과세와 분리과세 선택 |
종합소득세는 5월에 신고하셔야 합니다. 이번 해 5월에 신고하는 소득은 작년에 벌어들인 소득을 신고하는 것으로 주택임대소득에 따르는 소득세는 주소지 관한 세무서에 신고하고 납부하여야 합니다. 주택임대소득에 대하여 소득세를 신고하지 않거나 납부하지 아니한 경우에는 그에 따른 가산세가 부과됩니다.
주택임대사업자의 사업자 등록관련 가산세
지금까지는 부가가치세가 과세되는 상가건물 임대소득에 대하여는 사업자등록을 하지 아니한 경우 가산세를 부과해 왔습니다. 그러나 주택임대소득에 대하여 이번에 세법개정에 추가하여 주택임대소득자에 대하여도 사업자등록을 하지 않으면 가산세가 부과됩니다.
주택임대사업자의 사업자등록은 임대주택소재지 관할 세무서에 하여야 합니다. 주소지 관할 세무서가 아닙니다. 따라서 임대하고 있는 주택이 많은 경우에는 매우 번거롭게도 각 주택의 소재지를 관할 하는 세무서에 가셔서 사업자등록을 하셔야 합니다. 물론 인터넷 홈택스를 통하여도 사업자등록을 신청하실 수가 있는데
홈택스를 통하여 신청하시려면 공인인증서가 있어야 하고 홈택스에 회원으로 가입을 하셔야 하는 절차를 먼저 하시고 사업자등록신청 절차를 진행하시면 번거로움을 피할 수 있습니다.
사업자등록을 주소지 관할 세무서에서 하시는 경우도 있는데 이는 임대주택으로 관할 지방자치단체에 신고한 분이 임대주택신고를 주소지로 하신 분에 한하여 해당됩니다. 그러나 사업자등록의 번거로움 때문에 임대주택으로 등록하라고 하는 것은 아닙니다.
임대주택으로 등록하고자 하시는 분은 임대주택에 대하여 좀더 잘 알아보시고 하셔야만이 불이익이나 과태료, 신고의무 등 알고 진행하시는 것을 권하는 바 입니다.
사업자등록은 원칙적으로 임대개시일로부터 20일 이내에 사업자등록을 하셔야 합니다. 2019.12.31. 이전에 임대를 시작한 경우에는 2020.1.21.까지 사업자등록을 하신 경우에는 가산세가 없습니다.
그러나 2020.1.21.이 경과하였다고 하여 임대사업자등록을 포기하지 마시고 사업자등록을 하셔야 한다는 것을 아시는 즉시 사업자등록을 하시면 등록일 이후에 대한 임대소득에 대하여는 가산세가 없으니 서둘러서 사업자등록을 하셔야 하겠지요.
주택임대사업자의 수입금액신고(사업장현황신고)
주택임대사업자는 부가가치세 신고를 하지 않습니다. 왜 뜽금없이 부가가치세 이야기를 하느냐 하겠지요. 그러나 부가가치세 과세사업자가 부가가치세 신고를 하는 것은 부가가치세에 대한 세금을 신고납부하는 것도 있지만 과세수입과 면세수입을 모두 부가가치세 신고서에 신고를 하기 때문에 수입금액을 신고한 것과 같은 효과가 있습니다.
그러나 면세사업자는 이러한 절차를 사업장현황신고라고 하는 신고절차가 있는 것입니다. 면세사업자의 사업장현황신고는 결국 면세사업자의 수입금액신고라고 할 수가 있는 거지요.
면세사업자의 사업장 현황신고는 다음연도 2월 10일까지 사업장 관할 세무서에 신고하여야 합니다. 위에서 사업자등록은 임대하고 있는 주택 소재지 관할 세무서장에게 여야 한다고 말씀을 드렸는데 그 사업장 관할 세무서에 수입금액 신고를 하시는 것입니다.
사업장관할세무서와 주소지관할 세무서가 같다면 관할 세무서가 하나가 되겠지만 임대주택 소재지와 거주하고 있는 집주소가 다른 경우에는 사업장현황신고하는 세무서와 종합소득세를 신고하는 세무서가 다른 것입다.
주택임대 탈루 유형 및 추징사례
1) 다수의 주택을 임대하고도 임대소득 전액 신고누락한 경우
2) 친인척 명의로 소득금액을 분산하고 임대소득 신고누락한 경우
3) 허위 인건비 계상하여 소득금액 축소신고한 경우
4) 미분양주택 임대소득 신고누락한 경우
5) 관리비 등 납부확인을 통해 임대소득의 누락을 확인한 경우가 있습니다.
이상 세무법인 길벗의 절세남이었습니다. 참고가 되시길 바랍니다.
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