월세 못내는 임차인 퇴거시키는 방법

안녕하세요. 월세를 못내는 임차인이 많이 있습니다. 관리비도 내지 못하여 관리인이 건물에 대한 관리비를 건물주인에게 내라고 소송까지 제기하는 경우가 있습니다. 그런데도 임차인이 나가지 않으면 정말 답답할 뿐입니다.

 

관리비도 안내고 임대료도 안내고 나가라고 해도 나가지도 않고 답답합니다. 그렇다고 물리적인 힘을 행사할 수도 없고 임차인은 돈이 없다고 하고 그러면 나가야 하지 않느냐고 해도 말을 듣지 않은 경우에 대비해서 알고 계시면 좋을 것 같아 임차인을 퇴거시키는 방법에 대하여 알아보는 시간을 가지도록 하겠습니다.

 

임대차 계약 해지에 관한 법률조항

건물, 기타 공작물의 임대차에는 임차인이 월세를 내지 않고 점유기간이 2개월이 된 다음 날부터 임대인에게 임대차 해지의 권한이 있습니다(민법 제460조, 차임의 연체와 해지)

 

임대차 종료 및 계약불이행으로 인한 경우 임차인은 사용수익을 위한 임차물을 점유할 권리를 상실하고 임차물을 임대인에게 반환할 의무가 있으며 임차물을 반환할 때 임차물을 원상대로 유지시켜 반환해야 하고 임차인이 선량한 관리자의 주의로 임차물을 보관하지 않아서 임차물이 멸실 또는 훼손된 경우에는 이로 인한 손해를 배상해야 합니다.

 

임대차 계약의 해지권 행사방법

 

1. 내용증명 보내기

내용증명은 문서를 3부 작성하여 우체국에 가서 임차인(수신인)에게 발송하는 서류로서 우체국에서 도장을 찍어 1부는 임대인(발신인)에게 주고 1부는 우체국에서 3년간 보관하게 됩니다. 나머지 1부는 임차인(수신인)에게 발송되며 송달결과는 등기조회서비스를 통해 인터넷으로 확인할 수 있습니다.

내용증명을 보낼 때 내용증명에 기재하여야 할 사항은 다음과 같습니다.

1) 발신인과 수신인의 성명 및 발신인과 수신인간의 임대차계약에 관한 설명 그리고 차임 연체에 관한 사실을 설명하는 내용을 기재합니다.

2) 민법 제640조에 따른 해지권에 대한 설명 및 이에 따른 해지권을 행사한다는 내용으로 서류의 송달을 받는 시점부터 계약이 해지되었다는 내용에 대한 통보사실을 기재합니다.

5) 명도를 요구하는 날짜와 명도 불이행시 취하는 조치내용 및 소요경비는 임차인의 의무불이행이므로 임차인이 부담한다는 내용을 기재합니다.

6) 연체 임대료에 대한 지연이자에 대하여 송달전까지는 연5%의 지연이자를 부담하나 송달 후 부터는 연 20%의 이자를지급해야 한다는 내용을 반드시 기재합니다. 

2. 명도소송 제기

명도소송은 목적 부동산의 인도를 거부한 점유자(세입자, 임차인)를 상대방으로 하여 소송을 통하여 목적 부동산에서 강제로 퇴거시키고자 하는 소를 말합니다.

관리비 체납 등의 사유로 내용증명상 통보된 날짜에도 임차인이 명도 불이행이나 거부의사를 밝힌 경우 원고(임대인)이 소장을 법원에 제기하면 피고(임차인)에게 부본이 전달됨으로써 소송이 시작됩니다.

피고는 정해진 기일까지 답변서를 제출하여야 하며 서면공방이 2번 정도 오간 다음 변론기일이 잡히거나 조정이 잡히게 됩니다.

3. 일반적인 경우 소송진행

소송기간이 1심의 경우 4~6개월 정도 소요되고 상고나 항소 등으로 2심 또는 3심으로 진행될 경우에는 1년 정도 소요될 수 있습니다. 통상 2개월이 지나면 조정기일이 잡히게 되는데 조정에서 양쪽 주장을 받아들여 타협점을 제시하면 제판은 종결될 수도 있습니다. 조정문은 판결문에 갈음하여 정본으로서 양쪽이 조정내용을 이행하지 않으면 바로 집행할 수도 있습니다.

4. 비용부담

변호사 선임비 등 명도소송비용은 점유부분 가격의 10% 이고 강제비용이 200만원 이내 발생합니다. 임대인은 확정판결 후에 임차인에게 비용을 청구할 수 있습니다.

 

임차인의 잠적등으로 임차인(피고인) 주소지가 불명인 경우 법원은 1차 적으로 소장에 표기된 주소로 부본을 발송합니다. 그런데 송달이 되지 않으면 원고에게 주소보정명령을 하여 주소보정이 이행되면 공시송달을 신청하게 되고 법원은 공개적인 방법으로 피고(임차인 등)에게 소송을 제기한사실을 알리게 됩니다. 공시송달이 완료되면 완료시점으로부터 1개월 내에 피고인의 답변서 제출이 없으면 무변론으로 원고승소 판결을 받게 됩니다.

5. 점유이전금지 가처분 신청

위 가처분신청은 필수사항은 아니나 피고를 상대로 명도소송을 제기 했는데 3개월 이상의 소송기간동안 피고가 제3자에게 무단으로 점유를 이전해 버리면 소송의 승소판결이 난다 하더라도 판결문 자체가 무효가 되어 버리므로 그 것을 방지하고자 신청, 집행하는 가처분입니다.

 

통상적으로 소송과 함께 신청, 집행까지는 한달정도 기간이 걸립니다. 법원에 따라 소송과 함께 신청하지 않으면 기각시켜 보정명령이 떨어지기도 합니다. 또한 가처분신청만 먼저 한 경우 집행까지 마무리 되었는데 3개월이 경과되도록 본 소송이 진행되지 않으면 가처분이 자동적으로 무효가 되어 버립니다.