등록임대사업자 자진말소 및 자동말소- 4년 단기, 아파트 8년 장기임대-710대책 후속조치내용

안녕하세요. 절세남입니다.

주택임대사업자의 임대등록에 관한 내용이 변경되었습니다.

그 중에서 특히 문제가되는 것이 4년 단기임대와 아파트 8년 장기임대사업자입니다.

현재는 4년 단기임대 및 아파트 8년장기임대가 허용되었으나 7.10대책으로 단기임대와 아파트 장기일반 매입임대는 폐지됩니다.

주택임대사업자 임대등록에 관한 법률이 개정되어 시행되면 바로 폐지됩니다.

또한 단기임대사업자가 장기 임대사업자로 유형을 변경하는 것도 허용하지 않는 다고 하는 내용입니다.

 

결국 4년 단기임대는 완전히 폐지되고 장기임대는 아파트의 신규등록이 허용되지 않는다고 하는 것입니다.

또한 최소 의무임대기간이 종료된 경우에는 자동말소하도록 하여 임대사업자의 임대주택에 대하여 아파트의 임대를 통한 세제혜택을 주지 않고 아파트를 통한 주택시장의 과열요인을 제거하겠다고 하는 취지로 볼 수 있습니다.

 

이에 대한 적용시기는 민간임대주택에 관한 특별법이 개정되면 바로 시행한다고 합니다.

따라서 7.11일 이후 폐지되는 유형으로 신규등록하거나 단기임대를 장기임대로 전환시 세제혜택을 주지않고 단지 의무만을 부여하겠다고 하는 것이니 불이익이 매우 크다고 할 수 있습니다.

 

또한 현행 장기일반 및 공공지원 민간임대주택의 최소 의무임대기간을 8년에서 10년으로 연장하는 내용입니다.

이 규정 또한 민간임대주택에 관한 특별법이 개정되면 즉시 시행한다고 하니 10년 이상 장기임대를 하고자 하는 경우에만 적용되니 임대사업을 계획하고 계시는 분은 임대기간이 8년이 아닌 10년으로 기억하셔야 할 것입니다.

 

다시한번 정리합니다.

 

1. 등록임대주택의 폐지 및 유지되는 유형 정리

 

 ** 아파트의 장기일반민간임대주택(8년)이 폐지되는 부분에 주의요망됨.

 

2. 임대등록기간 동안 세제혜택 유지

 

3. 자진말소시 주의사항

 

자진해서 말소하는 경우 혜택을 유지하기 위한 조건입니다. 위 조건을 충족하지 못한 경우에는 다주택자 양도세 중과배제 및 거주주택에 대한 비과세 규정이 적용되지 않기 때문에 요건이 충족되는지 여부를 꼭 확인하셔야 합니다.

 

(1) 기본요건

자진해서 등록을 말소하고자 하는 임대사업자의 경우에도 1차적으로 유지하여야 하는 것이 의무임대기간의 1/2이상을 임대한 경우에만 적용됩니다. 4년 단기임대의 경우 주의하셔야 할 것은 의무임대기간이 세법에서는 5년이기 때문의 그 1/2인 2.5년 이상을 임대하셔야 합니다. 임대주택법에 의하여 4년 단기임대라 하더라도 세법에의한 특례규정을 적용받기 위해서는 세법에 의한 요건을 충족시켜야 한다고 하는 것입니다.

 

(2) 임대주택에 대한 양도세 중과배제

자진등록말소를 하는 경우 의무임대기간의 1/2을 충족하고 임대주택에 대하여 등록말소를 하더라도 임대주택 등록말소 후 1년 이내에 양도하는 경우에 한하여 중과배제가 됩니다.

2018년 9.13대책 이후 1주택자가 조정지역내 새로 취득한 주택은 임대등록시에도 양도세 중과세 됩니다. 그러나 이 이전에 취득하여 등록한 임대주택은 중과배제 됩니다. 이러한 중과세 배제요건을 갖춘 임대사업자가 의무임대기간의 1/2요건을 충족하고 임대주택 등록말소후 1년이내에 양도하더라고 중과세 배제하는 경우에 해당됩니다.

 

(3) 거주주택에 대한 1세대 1주택 비과세 적용

자진등록말소로 인하여 의무임대기간의 1/2이상을 충족시킨 경우라 하더라도 거주주택에 대한 비과세요건을 갖추기 위해서는 임대등록 말소후 5년이내에 거주주택을 양도하여야 1세대1주택 양도세를 비과세합니다.

 

 

4. 7.11일 이후 등록임대주택에 대한 세제혜택 배제

 

7월 11일 이후 민간임대주택법이 개정됨에 따라 4년단기임대주택으로 등록하거나 아파트를 8년장기일반임대주택으로 등록하거나 단기임대주택을 장기로 전환하는 경우에는 종합부동산세나 양도소득세의 세제혜택이 없습니다.

결국 위에서 말한 보완조치로 인한 혜택도 받을 수 없습니다.

임대사업을 하고자 하시는 분이나 단기를 장기로 전환하기 원하시는 분에게는 매우 중요한 내용입니다.

감사합니다.