재건축 사업(정비사업) 규제강화 및 거주요건을 갖춘 경우 분양신청 허용

재건축사업 규제강화, 조합원분양권 자격제한

안녕하세요.

절세남입니다.

617대책으로 좀더 강화되는 재건축사업에 관한 내용과 재건축시 조합원 분양신청 요건을 강화하는 내용에 대하여 논의하는 시간을 가지도록 하겠습니다.

 

재건축과 관련해서 중요한 첫번째 내용은 부실진단과 관련된 내용입니다.

 

1) 안전진단에 대한 시,도 권한 강화

강화된 첫번째 내용은 안전진단기관 선정주체를 시, 도지사로 한다는 규정입니다. 종전에는 관할 시,군,구가 1차 안전진단 기관을 선정하였으나 안전진관 선정 및 관리주체를 시,도지사의 관할로 하여 보다더 체계적으로 관리한다고 합니다.

 

안전진단에 대한 시도 권한 강화

 

2) 부실 안전진단에 대한 처벌 강화

 

안전진단 보고서에 대한 허위작성 및 부실작성이 문제가 되고 있습니다. 안전진단보고서 허위작성시 징역 2년 이하의 처벌 규정은 있으나 부실작성에 대한 처벌 규정이 없어 이번에 개정될 예정으로 과태료 2천만원 규정을 신설하고 허위, 부실작성 적발시 안전진단에 대한 입찰을 1년간 제한한다고 하는 내용으로 변경한다고 합니다.

 

3) 현장조사 강화

 

안전진단은 서류심사 위주의 검토가 부실안전진단으로 연결되기 때문에 현장조사가 필요합니다. 이번에 개선된 내용은 철근부식도, 외벽마감상태 등 정성적 지표에 대한 검증을 위해 2차 안전진단 기관의 현장조사를 의무화 한다는 규정입니다.

 

4) 2차 안전진단 자문위원회의 책임

 

공공기관이 검토한 2차 안전진단에 대한 최종점수(안)이 공개된 상태로 자문위원회의 심의를 하기 때문에 위원들의 판정에 대한 한계와 부담이 있었습니다. 따라서 자문위원회에서 심의를 할 경우 총점은 공개하지 않고

구조의 안전성, 건축설비노후도 등 평가분야별로 개별, 분리하여 심의하도록 하여 자문위원회의 책임을 부여하는 내용으로 개정됩니다.

 

5) 조합원 분양신청 요건 강화

 

이번 617조치의 핵심적인 내용입니다.

현행 재건축사업에서 거주여부와 관계없이 모든 토지 등 소유자에게 조합원 자격이 부여되고 상대적으로 낮은 가격에 분양을 신청하도록 규정되어 있으나

이를 강화하여 수도권내 투기과열지구의 재건축에서는 조합원 분양신청시까지 2년 이상 거주한 경우에 한하여 분양신청을 허용하도록 개정하겠다고 하는 것입니다.(2020.12. 개정예정)

이때 거주기간은 현재 소유한 주택에서 소유 개시시점부터 조합원 분양신청시까지 2년 이상의 거주를 말하며 매각 후 재매입시에는 재매입 시점부터 기산하며 연속거주가 아닌 경우에는 거주기간을 합산하여 거주기간을 판단한다고 합니다. 

 

6) 재건축부담금 징수

 

올 하반기부터 한남연립, 두산연립을 시작으로 재건축부담금을 본격적으로 재건축부담금을 징수한다고 합니다. 현재 62개 조합, 37개 지자체에 약 5,533억원의 재건축부담금을 징수할 예정으로 이미 통지가 완료된 상태라고 합니다.

재건축부담금 예상액을 단지별로 살펴보면 강남 5개단지 평균 예상액은 4.4억~5.2억원으로 예상되며, 강북 1개 단지는 1천~1.3천만원 정도, 그리고 수도권(경기) 2개 단지에서 60만~4.4천만원 정도가 예상되고 있습니다. 이 금액은 조합원 1인당 부담액을 예상한 금액입니다.

 

 

7) 재건축초과이익 환수에 관한 법률개정(2020.12.)

 

광역지자체가 주요 기반시설을 설치함에도 불구하고 기초지자체에 대한 재건축 부담금 배분율이 더 높아(광역 20%, 기초 30%)

재건축 부담금 산정 개시 및 종료시점 주택가격 산정시 동일한 공시비율을 적용하도록 개선하는 내용으로 재건축 부담금 귀속비율을 광역지자체에 30%를, 기초지자체에 20%로 조정하는 내용의 법률을 올해 말에 개정을 하여 법률 개정 후 최초로 재건축부담금을 부과하는 분부터 적용한다고 합니다.

 

“파트너스 활동을 통해 일정액의 수수료를 제공받을 수 있습니다."