시가로 보는 매매사례가액, 유사매매사례가액의 적용방법

상속이나 증여재산을 평가할 때 시가를 적용할 때 매매사례가액을 확인하여 상속이나 증여재산가액으로 신고를 하게 됩니다. 그러나 매매사례가액을 찾기가 어려워 보충적 평가방법을 적용하여 기준시가로 신고를 하고 유사사례가액이 있으면 어쩌나 하고 걱정하는 경우가 있습니다.

사실 매매사례가액 또는 유사사례가액을 찾아보려고 하여도 정보부족으로 찾기가 어려운 경우가 있습니다. 어떤 경우에는 금융기관에서 제공하는 시세표를 가지고 적용하는 경우도 있습니다. 그러나 금융기관의 시세표는 사실상 매매사례가액이라고 보기는 어렵습니다.

왕왕 과세당국이 확보한 정보로 사후적으로 매매사례가액을 적용하여 상속재산이나 증여재산을 결정함에 따라 평가액이 늘어나서 세금이 추징당하게 되면 그에 대한 책임을 세무사에게 전가하는 사례가 발생하기도 합니다.

특히 가격이 상승하는 시점에서 매매사례가액은 높아진 매매사례가액으로 결국 세금의 추징으로 이어지게 되기 때문입니다. 

납세자가 신고한 이후에 과세당국이 새로 발견한 매매사례가액으로 결정하는 것은 불합리하기 때문에 신고일 이후에 발생하는 매매사례가액은 시가로 적용할 수 없도록 세법을 개정한 바도 있습니다.

또한 평가기간 이외의 기간에 발생한 매매사례가액을 시가로 적용할 때 과세당국만 평가심의위원회에서 자문을 신청할 수 있었던 것을 납세자도 신청할 수 있도록 개정하여 해당 재산과 유사한 재산을 판단하는 기준이 없어 혼란을 겪고 있어 그 개선책으로 유사성의 기준을 예시하는 개정도 있었습니다.

 

유사사례가액 적용기준

상속 또는 증여재산을 평가할 때 매매사례가액은 해당 재산에 대한 사례가액 뿐만아니라 해당 재산과 면적, 위치, 용도, 종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 매매 등의 사례가액(유사사례가액 또는 유사매매사례가액)이 확인되는 경우에도 이를 시가로 보게 됩니다.

유사매매사례가액은 매매사례가액 뿐만아니라 감정가액, 공매가액, 경매가액, 수용가액 등을 들 수 있습니다.

매매사례가액은 상속재산의 경우 평가기준일 전후 6개월을 적용하고, 증여재산의 경우 평가기준일 전 6개월과 평가기준일 후3개월 이내의 기간 중에 매매 등이 있는 경우 요건에 해당하면 시가로 보게 됩니다.

평가기간에 해당하지 아니하는 경우에도 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에도 매매사례가액이 있는 경우 가격변동 등 특별한 사정이 없는 것으로 보아 납세자 또는 과세당국이 신청하는 때에도 평가심의회의 심의를 거쳐 해당 사례가액을 시가로 포함시킬 수 있습니다.

최근 개정세법은 평가기준일로부터 결정기한까지 감정평가를 하는 등 유사매매사례가액이 있는 경우 시가로 보아 과세를 할 수 있도록 하는 경우도 있습니다. 

이 것은 납세자가 보충적 평가방법을 적용하여 신고하더라도 과세당국이 결정기한까지 2이상의 외부 감정평가기관의 감정평가를 받아 평가심의위원회의 심의를 거쳐 시가로 결정한다고 하는 것입니다.

이는 과세당국이 예산을 들여서 평가한다고 하는 것도 있지만 납세자의 입장에서 보면 추후에 세금이 추징당하지 않도록 하기 위해서는 자신의 비용을 들여서 외부의 감정기관의 평가를 의뢰하여 평가를 한 후의 감정가액으로 신고를 하도록 유도하는 것과 같다고 할 수 있습니다.

유사사례가액을 적용할 때 유사성의 판단은 동일한 주택단지에 있는 주택으로서 주거전용면적의 차이가 5%이내이고 공동주택가격의 차이가 공동주택가격의 5% 이내일 것을 요건으로 하고 있습니다.

이는 공동주택의 경우만 해당되는 것이 아니라 평가대상 재산과 기준시가 등이 동일하거나 유사한 다른 재산인 전, 답, 임야 등의 경우에도 감정가액이나 보상가액이 있으면 이를 시가로 적용할 수 있습니다.

사례가액의 적용순서는 해당 재산에 대한 사례가액이 있으면 그 사례가액을 우선 적용하고 해당 재산에 대한 사례가액이 확인되지 아니하면 유사사례가액을 적용하게 됩니다.

사례가액 발생 시점을 기준으로 평가기간 내에 발생한 사례가액을 우선 적용하고 평가기간 이외의 사례가액은 그 다음 순서로 적용합니다.

유사사례가액의 확인 방법

유사사례가액은 부동산 중개업소에서 확인할 수 있으나 이는 중개업자의 기본윤리를 규정하고 있는 관련 법령에서는 위법사유로 규정하고 있어 현실적으로는 적용할 수 없다.

그렇다고 국토교통부의 실거래가액을 조회하거나 은행에서 안내하는 시세를 반영하여 신고하는 것은 원칙적으로 적법하지 않습니다.

공동주택의 경우 구체적으로 같은 공동주택 단지의 몇동 몇호의 사례가액을 제시하고 적용해야 합니다. 그럼에도 사례가액을 확인할 수 없는 경우에는 납세자는 기준시가로 신고하기도 하고, 세무조사를 받는 번거로움을 회피하기 위해 시세를 반영하여 신고하기도 합니다.

국토교통부의 실거래가 공개시스템에서는 적시성있는 정보를 제공하고 있습니다.

 

국토교통부 실거래가 공개시스템

그러나 그 내용은 전용면적, 계약일, 거래금액, 층별 위치만 제공하고 있어 주택의 층별 위치와 방향에 따라 현저한 차이를 발생하는 공동주택의 경우에는 별 의미가 없습니다.

지역에 따라 가격차이가 현저하게 발생하는 지역도 있기 때문입니다.

다행이도 국세청에서는 최근에 상속증여재산을 평가하는 서비스를 제공하고 있어 이를 활용할 수 있다고 봅니다. 유사사례가액 조회는 국세청 홈택스에 로그인하고 조회발급, 상속증여재산 평가하기, 유사매매사례가액 찾기 순서로 들어가면 확인하실 수 있습니다.

 

국세청 홈택스

유사사례가액의 적용요령

상속증여재산을 평가할 때 부동산 가격이 안정되어 있을 때에는 큰 어려움이 없지만 주택가격이 급등할 때 문제가 발생할 수 있습니다. 국토부가 제공하는 실거래가는 평가기준일로부터 1개월 이상 경과해야 알 수 있고 국세청 홈택스는 국토부보다 더 오래 걸려야 알 수 있습니다.

주택가격이 상승할 때 저평가를 기대하고 있는 납세자의 경우에는 국토교통부 실거래가 공개시스템을 활용하여 조기에 신고하는 것이 절세에 도움이 됩니다.

그 이유는 납세자가 유사사례가액을 적용하여 신고하면 상속세및증여세법 시행령 제49조 제4항에 따라 그 신고일 이후에 발생하는 다른 재산의 사례가액은 시가로 적용할 수 없기 때문입니다.

*** 상속세및증여세법 시행령 제49조 제4항 : 

④ 제1항을 적용할 때 기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액[법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다]이 있는 경우에는 해당 가액을 법 제60조 제2항에 따른 시가로 본다.(2019.02.12 개정)

따라서 유사사례가액을 확인해 조기에 확인하여 신고하면 그 이후에 발생하는 다른 재산의 사례가액의 시가 적용으로부터 위험을 회피할 수 있는 것입니다.

 

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