꼬마빌딩 등 감정평가에 의한 상속세 및 증여세 신고 과세강화

안녕하십니까? 절세남입니다. 오늘은 상속세 및 증여세의 과세형평성을 높이기 위하여 꼬마빌딩 등에 대하여 국세청에서 감정평가를 실시하여 과세표준을 높여 세금을 징수하겠다고 하는 내용에 대하여 설명드리겠습니다.

상속세 및 증여세는 상속재산이나 증여재산에 대하여 세금을 과세할 때 원칙적으로 시가를 기준으로 평가하여 과세를 합니다. 그러나 꼬마빌딩과 같은 상업용건물로써 기준시가를 고시하지 아니한 경우에는 일반건물기준시가 또는 개별공시지가로 평가하여 세금을 신고하는 경우가 많이 있었습니다.

이러한 비주거용건물(꼬마빌딩)이 시가와 비교하여 낮게 평가되므로 인하여 세금부담이 줄어들게 되고 이러한 것을 이용하여 편법으로 꼬마빌딩을 증여하여 증여세 부담을 감소하거나 상속재산 평가를 낮게 하여 상속세의 부담을 줄여왔습니다.

법정결정기한 이내의 감정가액도 시가로 인정하여 과세

작년 2월 상속세및증여세법 시행령의 개정으로 평가기간이후 법정결정기한까지 감정평가액도 시가로 인정받을 수 있도록 법적장치를 만들었습니다.

종전 규정은 상속의 경우 상속개시일 전후 6개월 내에 발생한 매매사례가액, 감정가액을 적용하여 평가하고 예외적으로 상속개시일전 2년이내에 이러한 가액이 있는 경우 시가로 인정하였으나 이 평가기간을 결정기한까지로 연장하므로 인하여 과세관청이 감정평가에 의하여 상속재산가액을 결정하도록 한 것입니다.

증여의 경우에도 당초에는 증여일 전후 3개월의 시가를 인정하였으나 증여일 전6개월과 증여일 후 3개월의 시가평가를 원칙으로 하되, 평가기간외의 경우로서 평가기준일 전 2년 이내의 가액과 평가기간 경과 후 법정결정기한까지의 감정평가가액을 시가로 과세할 수 있는 근거규정을 신설한 것입니다.

평가대상은?

꼬마빌딩(비주거용 부동산) 및 지목의 종류가 대지 등으로 지상에 건축물이 없는 토지(나대지)를 대상으로 하며, 보충적 평가방법에 따라 신고하여 시가와의 차이가 크고, 고가인 부동산을 중심으로 감정평가를 실시한다고 합니다.

보충적 평가방법이란 시가의 산정이 어려운 경우 기준시가가 고시(토지, 건물 포함 가격)된 경우 토지는 개별공시지가, 주택은 개별주택가격, 공동주택가격, 오피스텔과 상업용건물은 고시된 기준시가를 활용하여 평가하는 것을 말합니다.

고시된 가격이 없는 비주거용부동산(꼬마빌딩)은 토지는 개별공시지가로 하고 건물은 국세청에서 고시하는 일반건물기준시가 산정방법을 활용하여 계산한 가액으로 평가하는 방법을 보충적 평가방법에 의하여 계산한 가액이라고 합니다.

평가절차는?

감정평가는 둘 이상의 감정기관에 의뢰하고 평가가 완료된 후에는 평가심의위원회의 심의를 거쳐 시가로 인정된 감정가액으로 상속 및 증여재산을 평가하게 됩니다.

기대효과

국세청의 감정평가 사업의 시행으로 꼬마빌딩 등에 대한 상속세 및 증여세의 과세형평성이 제고될 것으로 보이며 납세자가 자발적으로 감정평가를 하지 않을까 생각이 듭니다. 자발적으로 평가할 경우에는 감정평가 비용을 납세자가 부담하게 되나 신고 이후에 대한 평가문제로 고민거리는 재거되지 않을까 생각됩니다.

문제점

첫번째로 감정평가 대상 기준이 명확하지 않습니다.

국세청에서는 고가의 부동산으로 시가와 평가가액의 차이가 심한 경우에 직접 결정기간이내에 평가를 외부 평가기관에 의뢰하여 평가를 한다고 하는데 이에 대한 구체적인 감정평가 대상 기준이 마련되어 있지 않은 것 같습니다.

현재는 나대지와 비주거용부동산으로 되어 있으나 단독주택이나 다가구 주택의 경우에도 추후에 문제가 될 소지가 많다고 생각됩니다.

두번째로 고가의 기준을 밝히고 있지 않고 있다는 것입니다.

해당 증여재산 또는 상속재산이 감정평가를 하여야 하는 대상인지 구분을 명확히 제시하고 있지 않다는 것입니다.

이 것은 납세자의 혼란만 가중시킬 소지가 있다고 판단됩니다. 따라서 기준시가 얼마이상의 나대지나 꼬마빌딩은 감정평가를 하라는 지침이 있어야 하지 않을까 생각됩니다.

 

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