1세대 1주택 비과세특례 ; 상속주택과 일반주택 2주택 보유시 일반주택양도하는 경우

상속주택과 일반주택 보유시 일반주택 양도하는 경우 비과세 적용방법

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일반주택 양도시 비과세 해당여부 판단기준

 

상속개시당시 별도 세대인 피상속인으로부터 상속받은 주택과 그밖의 주택(일반주택)을 국내에 각각 1개씩 소유하고 있는 세대가 일반주택을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 1세대 1주택 비과세 여부를 판단합니다.

 

즉, 양도하는 주택이 2년 보유 또는 조정대상지역의 경우 2년 거주 요건을 갖추었다면 1세대 1주택으로 비과세를 받을 수 있다는 것이지요.

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이 경우 피상속인이 상속개시 당시 2개 이상의 주택을 소유한 경우에는 다음의 순위에 따른 1주택만을 상속주택으로 보게 됩니다.

1) 피상속인이 소유한 기간이 가장 긴 1주택

2) 피상속인이 거주한 기간이 가장 긴 1주택

3) 피상속인이 상속개시당시 거주한 1주택

4) 기준시가가 가장 높은 1주택(기준시가가 같은 경우에는 상속인이 선택한 주택)

•  피상속인이 소유한 기간이 가장 긴 1주택을 선택할 때 1주택을 멸실하여 재건축한 경우에는 멸실된 주택과 재건축한 주택의 소유기간을 통산합니다.

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•  상속주택을 보유한 상태에서 일반주택을 수차례에 걸쳐 취득하거나 양도하여 매번 1세대 1주택 비과세특례규정을 적용받는 경우에는 매번 양도할때마다 비과세하는가?

 

2013년 2월 15일 이후부터는 상속주택을 보유한 상태에서 일반주택을 양도하는 경우 비과세특례를 적용받는 주택을 상속개시 당시 보유한 주택에 한하여 일반주택으로 보도록 규정하였습니다.

 

즉, 1주택을 소유한 상태에서 상속받는 경우 상속당시 그 소유한 주택만 일반주택으로 보아 1세대 1주택 특례규정을 적용한다는 것입니다.

무조건 상속주택을 주택수계산에 포함하지 않는다는 것이 아니란 뜻입니다. 한번 일반주택을 비과세 받으신 경우에 그 다음부터는 상속주택을 주택수계산에 포함한다는 것입니다.

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그러나 수도권 밖 읍, 면, 소재 상속주택으로써 피상속인이 취득 후 5년 이상 거주한 주택의 경우에는 일반주택을 수차례 취득하여 양도하더라도 1세대 1주택 비과세 특례규정을 적용받을 수 있습니다.

 

다시말하면 수도권과 수도권 밖의 읍, 면지역과는 차별적으로 적용한다는 것입니다. 아무래도 수도권지역의 집값이 비싸고 가격상승폭도 크기 때문에 양도차익이 많이 발생하고 지방의 읍, 면지역의 경우에는 가격상승폭이 거의 없을 뿐만아니라 양도차익이 거의 발생하지 않기 때문에 비과세규정을 악용하여 세부담을 회피하는 사례가 적다고 할 수 있겠습니다.

 

양도소득세가 과세되는 상속주택의 양도시 절세방법

 

만일 상속주택과 일반주택을  같이 보유하는 2주택자가 부득이하게 상속주택을 먼저 양도하는 경우에 어떻게 하면 절세할 수 있을 까요?

 

상속이나 증여받은 자산의 취득가액은 상속세 또는 증여세를 신고할 당시의 신고가액을 취득가액으로 합니다. 만일 신고를 하지 않았다면 국세청에서 경정결정한 가액이 취득가액이 됩니다. 경정결정한 가액은 시가가 있는 자산의 경우에는 시가로, 시가가 없는 경우에는 상속세및 증여세법에 의하여 평가한 방법이라고 할 수 있습니다.

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다시 말하면

상속받은 자산의 양도차익을 계산할 때 취득가액은 상속세 및 증여세법에 의하여 평가한 가액인 시가로 평가합니다.

 

시가란 평가기준일 정후 6개월(증여재산의 경우 3개월)이내의 기간 중에 매매사례가액, 감정가액, 공매가액, 경매가액 등을 말합니다.

예를 들어 아파트의 경우 매매사례가액이란 그 상속이나 증여받은 아파트와 면적, 위치, 층수 등이 유사한 다른 아파트의 매매가액을 시가로 보는 것을 말합니다.

국토교통부의 신고한 가액을 보면 매매사례가액을 알 수 있거나 그 아파트를 감정평가를 한 경우 감정가액이 될 수도 있습니다.

 

이렇게 신고한 가액이 취득가액이 되기 때문에 아파트를 감정평가하여 상속세를 신고하고 바로 매각하는 경우 양도차익은 실지 매매한 가액에서 감정평가한 가액을 차감하여 계산하게 됩니다.

시가로 감정평가한 경우에는 양도차익이 거의 발생하지 않거나 적게 발생하겠지요.

 

그러나 시가가 없는 경우에는 보충적평가방법을 적용하여 계산한 가액을 상속 및 증여 당시의 시가로 보고 상속세 및 증여세를 신고하고 그 신고한 가액이 취득가액이 됩니다.

시가에 비하여 보충적 평가방법에 의하여 평가한 가액은 낮은 가액으로 평가되는 것이 보통입니다.

 

중요한 것은 상속이나 증여받은 자산을 매각하여 양도소득세가 과세된다면 보충적 평가방법으로 평가한 자산의  경우 양도소득세가 많이 발생할 수 있으므로 주의를 하셔야 합니다.

매각할 것을 예상한 것으로서 비과세를 받지 못하는 경우라면 감정가액으로 평가하여 양도하는 것이 양도소득세를 줄일 수 있습니다.

 

그러나 상속세 또는 증여세가 매각시 양도소득세보다 많다면 반대되는 상황이 발생할 수 있겠지요.

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오늘은 두가지 주제를 설명드렸습니다. 상속이나 증여로 인하여 주택을 취득하는 경우 일반주택을 양도할 것인지 상속주택을 양도할 것인지 판단하는 것이 얼마나 중요한지 알아보았습니다.